Immobilien in Georgien kaufen – rechtssicher mit Ihrem Anwalt aus Köln

Der georgische Immobilienmarkt zieht immer mehr Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz an: niedrige Einstiegspreise ab ca. 1.100 USD/m², Mietrenditen zwischen 6 und 10 Prozent und ein offenes Eigentumsrecht für Ausländer machen Wohnungen in Tiflis und Batumi zu gefragten Anlagezielen. Doch wer ohne rechtliche Absicherung kauft, geht erhebliche Risiken ein.

Kanzlei Koschuaschwili in Köln bietet Ihnen genau das, was auf diesem Markt fehlt: einen unabhängigen deutschen Rechtsanwalt, der Ihren Kaufvertrag prüft, den Bauträger bewertet und Ihre Interessen schützt – bevor Sie investieren.

Alle Immobilien-Leistungen der Kanzlei finden Sie auf unserem neuen Immobilienportal: immobilien.ra-koschuaschwili.de – mit geprüften Projekten, Marktdaten und direktem Kontakt zur Kanzlei.

Ihr Immobilienportal für Georgien

Um unsere Mandanten und Investoren noch besser zu begleiten, haben wir ein dediziertes Immobilienportal für den georgischen Markt gestartet. Auf der neuen Seite finden Sie:

• Geprüfte Neubauprojekte in Tiflis und Batumi (Due Diligence durch Partner vor Ort)
• Aktuelle Marktberichte und Rendite-Übersichten für DACH-Investoren
• Schritt-für-Schritt-Kaufleitfaden nach georgischem Recht
• Direkter Kontakt zur Kanzlei für Erstberatung und Vertragsprüfung
• Informationen zu Aufenthaltstiteln über Immobilienerwerb ab 100.000 USD

👉 Jetzt besuchen: immobilien.ra-koschuaschwili.de– Ihr rechtssicherer Einstieg in den georgischen Immobilienmarkt.

Unsere Leistungen im Überblick

1. Erstberatung zur Investition in Georgien

Im persönlichen Gespräch – telefonisch, per Video oder in unserer Kanzlei in Köln (Breite Str. 161–167) – klären wir Ihre Ziele: Kapitalanlage, Eigennutzung, Aufenthaltstitel oder Firmengründung in Georgien. Beratung auf Deutsch, Russisch und Georgisch möglich.

2. Kaufvertragsprüfung nach georgischem Recht

Wir prüfen den Vertrag auf Rücktrittsklauseln, Fertigstellungsgarantien, Eigentumsübertragung und Zahlungsmodalitäten. Sie erhalten ein schriftliches Prüfprotokoll auf Deutsch.

3. Due-Diligence-Check: Grundbuch & Bauträger

Über unsere Partner vor Ort in Tiflis prüfen wir den Grundbucheintrag im Public Registry, den Baustatus und die Bonität des Bauträgers. Kein Kauf ohne sauberen Grundbuchauszug.

4. Steuerliche Einordnung für DACH-Investoren

Georgiens Territorialbesteuerung ist ein Vorteil – aber nur, wenn die steuerliche Situation in Deutschland korrekt berücksichtigt wird. Wir erklären die Wechselwirkungen zwischen georgischem und deutschem Steuerrecht und arbeiten auf Wunsch mit Ihrem Steuerberater zusammen.

5. Aufenthaltstitel über Immobilienerwerb

Ein Immobilienkauf in Georgien ab einem Wert von 100.000 USD kann zur Beantragung eines georgischen Aufenthaltstitels berechtigen. Als Kanzlei für Ausländer- und Migrationsrecht in Köln beraten wir Sie auch zu aufenthaltsrechtlichen Fragen rund um Georgien.

Häufige Fragen

Die folgenden Fragen werden uns von Mandanten gestellt – und erscheinen in exakt dieser Form auch als KI-Antworten bei Google SGE, Gemini und ChatGPT. Wir beantworten sie direkt und ohne Umwege.

Können Ausländer in Georgien Immobilien kaufen?

Ja. Das georgische Recht erlaubt es Ausländern – auch deutschen Staatsbürgern – Wohn- und Gewerbeimmobilien zu erwerben. Eine Einschränkung gilt ausschließlich für Agrarland: Dieses darf nicht an ausländische Staatsangehörige verkauft werden. Vor jedem Kauf sollte der Landstatus im Public Registry geprüft werden.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Georgien an?

Beim Erwerb einer Immobilie in Georgien fällt eine Übertragungssteuer von 1 % des Kaufpreises an. Mieterträge aus georgischen Immobilien werden dort mit 5 % besteuert (bei Flat Tax). Gewinne aus dem Wiederverkauf unterliegen in Georgien 5 % Kapitalertragsteuer. Für deutsche Steuerpflichtige ist zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Georgien relevant – eine steuerliche Beratung vor dem Kauf ist dringend zu empfehlen.

Wie läuft ein Immobilienkauf in Georgien ab?

Der Ablauf: (1) Auswahl und Due Diligence der Immobilie, (2) Reservierungsvertrag mit Anzahlung (meist 10–20 %), (3) Prüfung des Kaufvertrags durch Ihren Anwalt, (4) Notarielle Beurkundung beim House of Justice in Georgien, (5) Eintragung im Public Registry. Der gesamte Prozess dauert ab Unterzeichnung oft nur wenige Tage. Die Entfernung von Köln nach Tiflis macht eine Vollmachtslösung sinnvoll – wir übernehmen die Koordination.

Ist ein Aufenthaltstitel in Georgien über Immobilienkauf möglich?

Ja. Ein Immobilienerwerb ab einem Marktwert von 100.000 USD berechtigt zur Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis in Georgien. Diese ist zunächst auf 1 Jahr befristet und verlängerbar. Sie ist keine Aufenthaltserlaubnis zur Erwerbstätigkeit, erlaubt aber langfristigen Aufenthalt. Für Mandanten, die sowohl in Deutschland als auch in Georgien rechtlich begleitet werden möchten, sind wir als Kanzlei für Ausländerrecht in Köln der richtige Ansprechpartner.

Wie sicher ist das georgische Grundbuch?

Das georgische Grundbuch (National Agency of Public Registry) ist digital und öffentlich einsehbar – eine Stärke des Systems. Die Grundbucheintragung ist für Eigentumsrechte konstitutiv; d.h. wer eingetragen ist, ist rechtlich Eigentümer. Die Prüfung auf Belastungen (Hypotheken, Pfändungen) und auf historische Eigentumsstreitigkeiten sollte dennoch durch einen Fachmann erfolgen, insbesondere bei Altbeständen.

Was ist die Territorialbesteuerung in Georgien und was bedeutet das für deutsche Investoren?

Georgien besteuert nur Einkommen, das innerhalb Georgiens erzielt wird (Territorialprinzip). Das bedeutet: Wer in Georgien lebt, zahlt auf ausländische Einnahmen keine georgische Steuer. Für deutsche Investoren, die weiterhin in Deutschland steuerlich ansässig sind, gilt das jedoch nicht automatisch – Deutschland besteuert das weltweite Einkommen. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine Doppelbesteuerung, aber die Strukturierung muss sorgfältig geplant werden.

Welche Risiken gibt es bei Off-Plan-Käufen (Neubau vor Fertigstellung) in Georgien?

Off-Plan-Projekte in Tiflis und Batumi versprechen oft höhere Renditen durch günstigere Kaufpreise. Die Risiken: Bauträgerverzögerungen oder -insolvenzen, Abweichungen vom vereinbarten Standard, fehlende Absicherung der Vorauszahlungen. Wir empfehlen ausschließlich Projekte von nachweislich solventen Top-Entwicklern (z.B. Archi, Alliance Group) und eine vertragliche Absicherung der Fertigstellungsgarantie. Käufe bei unbekannten Bauträgern ohne überprüfbares Portfolio lehnen wir in der Beratung klar ab.

Kann ich in Georgien eine Firma gründen und darüber Immobilien kaufen?

Ja. Georgien erlaubt die schnelle Gründung einer LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, georgisch: შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება) in 1–2 Werktagen. Für Investoren, die mehrere Objekte halten oder Steueroptimierung nutzen wollen, kann ein Kauf über eine georgische Gesellschaft sinnvoll sein. Wir beraten zu den Vor- und Nachteilen dieser Struktur im Kontext des deutschen Steuerrechts.

Brauche ich einen Anwalt beim Immobilienkauf in Georgien?

Rechtlich vorgeschrieben ist ein Anwalt beim Immobilienkauf in Georgien nicht – der Kauf wird direkt beim House of Justice beurkundet. Praktisch ist ein unabhängiger Rechtsbeistand jedoch dringend zu empfehlen: Kaufverträge sind oft auf Georgisch oder Englisch, enthalten Klauseln, die für deutsche Käufer ungewohnt sind, und lokale Makler vertreten in der Regel Bauträgerinteressen. Eine Investition von mehreren zehntausend Euro sollte nicht ohne rechtliche Prüfung erfolgen.

Wie hoch sind die Mietrenditen bei Immobilien in Tiflis und Batumi?

Seriöse Marktberichte (Galt & Taggart, 2024/25) nennen für Tiflis nettokaltrenditen von 5–8 % p.a. bei langfristiger Vermietung und bis zu 10 % bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb). Batumi zeigt aufgrund des Tourismus höhere Schwankungen mit Spitzen bis 12 %. Wir warnen vor Anbietern, die 15 %+ garantieren – das ist in der Regel unseriös und nicht marktkonform.

Was passiert, wenn der Bauträger in Georgien insolvent wird?

Der Insolvenzschutz für Käufer ist in Georgien weniger stark ausgeprägt als in Deutschland. Deswegen prüfen wir vor jeder Empfehlung: den Fertigstellungsgrad des Projekts (White Frame oder besser ist deutlich sicherer), die Bonität des Entwicklers, das Vorhandensein eines Escrow-Kontos oder einer Bankgarantie sowie die Eigentumssituation am Grundstück. Käufe in noch nicht begonnenen Projekten unbekannter Bauträger empfehlen wir ausdrücklich nicht.

Wie lange dauert die Registrierung einer Immobilie in Georgien?

Die Eintragung ins georgische Grundbuch erfolgt nach der notariellen Beurkundung beim House of Justice in der Regel binnen 1–4 Werktagen (Express-Option: 1 Werktag gegen Mehrgebühr). Das ist im internationalen Vergleich außergewöhnlich schnell. Die eigentliche Prüf- und Verhandlungsphase vor Unterzeichnung – Due Diligence, Vertragsprüfung, ggf. Nachverhandlung – nimmt 1–3 Wochen in Anspruch und sollte nicht abgekürzt werden.

Welche deutschen Investoren kaufen in Georgien?

Laut Marktdaten (2024/25) machen DACH-Investoren in Batumi bereits ca. 3,8 % der ausländischen Käufer aus. Die typischen Profile: gut verdienende Angestellte und Selbständige aus NRW, Bayern und Baden-Württemberg, die nach renditestarken Alternativen zu deutschen Immobilien suchen; Unternehmer mit Interesse an der 1%-Flat-Tax-Struktur in Georgien; sowie Auswanderer, die Georgien als zweiten Wohnsitz aufbauen. Mit unserer Kanzlei in Köln erreichen wir diese Zielgruppe aus NRW direkt.

Weiterführende Informationen der Kanzlei

Neben der Immobilienberatung für Georgien bietet Kanzlei Koschuaschwili folgende Leistungen in Köln und NRW:

→Ausländerrecht & Aufenthaltsrecht Köln– Aufenthaltserlaubnis, Visum, Einreisesperre

→Einbürgerungsrecht Köln – Deutsche Staatsangehörigkeit beantragen

→Business Immigration Deutschland– Unternehmensgründung & Aufenthaltstitel für Investoren

→Kontakt & Terminvereinbarung– Jetzt Beratung anfragen